Où investir en location courte durée en France ?
Dans toute stratégie d’investissement immobilier, l’emplacement constitue un facteur critique de performance. Cette réalité s’impose avec d’autant plus d’acuité dans le cadre de la location meublée de courte durée, où la rentabilité nette dépend étroitement de la fréquentation touristique, de la stabilité réglementaire, de la tension locative et du potentiel de valorisation du foncier.
Il ne s’agit donc pas de sélectionner un bien sur des critères affectifs ou exclusivement géographiques, mais de construire une démarche rationnelle, fondée sur des indicateurs économiques, fiscaux et opérationnels.
C’est dans cette perspective que nous définissons les caractéristiques d’une zone d’investissement pertinente en 2025, illustrée par un cas d’application concret : le département de la Gironde.
Table des matières
Les fondamentaux d’une zone compatible avec une stratégie de location courte durée
Chez Garni, nous appliquons une méthodologie rigoureuse pour sélectionner des territoires où la location courte durée constitue non seulement une source de revenus significative, mais également un vecteur de création de valeur patrimoniale à long terme.
1. Une attractivité pluridimensionnelle et faiblement saisonnière
Une zone propice à l’exploitation saisonnière doit générer une demande locative répartie tout au long de l’année.
Elle doit cumuler plusieurs moteurs d’attractivité :
- Un environnement naturel remarquable (littoral, forêts, lacs, sites classés),
- Un patrimoine culturel de premier plan (villages authentiques, monuments historiques, vignobles),
- Une activité économique dynamique (bassins d’emploi, télétravail, tourisme d’affaires),
- Un calendrier événementiel régulier (festivals, compétitions, salons professionnels).
Ces éléments permettent de diversifier les typologies de clientèle (tourisme de loisir, tourisme patrimonial, séjours professionnels), de limiter la saisonnalité, et d’atteindre un taux d’occupation élevé sur une période d’exploitation allant de huit à dix mois par an.
2. Un écart favorable entre le prix d’acquisition et la valeur locative
La performance locative repose sur la capacité du bien à générer un revenu élevé au regard de son coût d’acquisition total.
Il convient ainsi de rechercher des zones :
- Où le prix d’achat au mètre carré demeure inférieur à la moyenne des destinations comparables,
- Où les biens proposés disposent de caractéristiques différenciantes (maison individuelle, capacité d’accueil étendue, piscine, jardin, stationnement),
- Où la valeur locative à la nuitée est élevée, avec des durées moyennes de séjour supérieures à trois nuits.
L’objectif est de cibler un chiffre d’affaires locatif annuel brut supérieur à 25 000 €, avec une rentabilité brute cible supérieure ou égale à 10 %.
3. Un cadre réglementaire clair, stable et non restrictif
La réglementation constitue un facteur de risque majeur en location courte durée.
Une zone à fort potentiel est une zone :
- Non soumise à un régime d’autorisation de changement d’usage,
- Exempte d’obligation de compensation ou de limitation annuelle de la durée de location,
- Non visée par une politique municipale ou un plan local d’urbanisme restrictif.
La lisibilité du cadre juridique local est essentielle pour garantir la pérennité du modèle d’exploitation, prévenir toute remise en cause à moyen terme, et sécuriser la liquidité du bien en cas d’arbitrage.
4. Un potentiel de valorisation foncière sur le long terme
Enfin, un investissement immobilier pertinent doit s’inscrire dans une logique patrimoniale.
Le territoire ciblé doit présenter :
- Une tension structurelle entre l’offre et la demande de logements,
- Une croissance démographique positive ou un afflux de résidences secondaires,
- Une dynamique locale portée par des projets d’infrastructure ou de réaménagement urbain.
Cette dimension garantit une progression de la valeur de l’actif, permettant à l’investisseur de bénéficier à la fois d’un rendement locatif immédiat et d’une valorisation latente.
Cas d’étude : la Gironde, convergence entre rentabilité, stabilité et valorisation
Le département de la Gironde illustre parfaitement le profil d’un territoire stratégique pour l’investissement locatif en courte durée. Il présente des fondamentaux solides sur les quatre dimensions clés : attractivité, rentabilité, sécurité réglementaire et potentiel patrimonial.
1. Une attractivité touristique et résidentielle multifactorielle
La Gironde bénéficie d’une fréquentation soutenue et diversifiée, fondée sur :
- Un patrimoine naturel d’exception : Bassin d’Arcachon, plages océanes, forêts, estuaire,
- Un rayonnement culturel majeur : Bordeaux classée à l’UNESCO, routes des vins, châteaux et bastides,
- Une dynamique économique solide : pôle d’emploi bordelais, télétravail, activités viticoles,
- Un agenda événementiel dense : Fête du Vin, manifestations sportives, festivals, expositions.
Cette diversité d’atouts permet de limiter les effets de saisonnalité, d’attirer des clientèles complémentaires, et de maintenir un taux d’occupation élevé sur une large partie de l’année.
2. Un rendement locatif élevé avec un coût d’acquisition encore raisonnable
En dehors de Bordeaux intra-muros, de nombreuses communes girondines permettent d’acquérir :
- Une maison individuelle avec jardin et piscine, pour un montant compris entre 200 000 € et 450 000 €,
- Générant un chiffre d’affaires annuel net supérieur à 30 000 €,
- Avec un rendement brut supérieur à 15 % qui varie selon la configuration et la saisonnalité.
Le prix d’achat reste attractif au regard du potentiel locatif, et l’offre concurrente sur ce segment reste encore limitée dans de nombreuses communes secondaires.
3. Un environnement juridique favorable à l’exploitation en location meublée
Certaines communes girondines sont exonérées de toute obligation de changement d’usage ou de restriction municipale.
L’exploitation en location courte durée y est donc libre, y compris pour les résidences secondaires.
Ce cadre permet une exploitation juridiquement fluide et parfaitement compatible avec une détention patrimoniale.
4. Une dynamique immobilière à fort potentiel
La Gironde présente une forte tension sur le marché de la résidence principale, une attractivité croissante pour les résidences secondaires, et une demande continue portée par l’exode urbain et l’évolution des usages (télétravail, résidence semi-principale).
Les projets d’infrastructure (mobilité, zones d’aménagement, développement du littoral) renforcent cette dynamique, et soutiennent la revalorisation progressive du foncier.
Conclusion
En 2025, les meilleures opportunités d’investissement locatif en courte durée ne se trouvent plus dans les hypercentres ni dans les stations balnéaires saturées.
Elles se situent dans des territoires à la fois touristiques, économiquement vivants, patrimoniaux, accessibles, et réglementairement stables.
La Gironde constitue une illustration concrète de ce modèle :
- Une demande soutenue et diversifiée,
- Un cadre juridique favorable à l’exploitation,
- Un actif immobilier performant,
- Et un potentiel de valorisation réel.
👉 Chez Garni, nous structurons exclusivement des opérations sur des maisons individuelles avec piscine, sans travaux, situées dans ces zones à fort rendement.
Notre approche conjugue rentabilité locative, sécurité juridique, optimisation fiscale et création de valeur patrimoniale.
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