Quelle fiscalité pour la location courte durée ?
L’investissement en location courte durée est particulièrement prisé pour sa rentabilité supérieure à la moyenne. Pourtant, peu d’investisseurs ont pleinement conscience de l’impact de la fiscalité sur cette performance.
Bien maîtrisé, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’optimiser significativement les revenus nets, voire d’atteindre une fiscalité nulle pendant de nombreuses années.
Ce régime fiscal, à la fois puissant et accessible, s’inscrit parfaitement dans une stratégie patrimoniale performante. Cet article vous explique en détail son fonctionnement et les options disponibles pour maximiser votre rentabilité nette.
Table des matières
Meublé de tourisme : définition
Un meublé de tourisme est un logement proposé en location meublée à une clientèle de passage. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, loué à la nuitée ou à la semaine, pour une durée n’excédant pas 90 jours consécutifs à un même locataire.
Le logement doit répondre à plusieurs critères :
- Il doit être entièrement meublé et équipé pour accueillir des voyageurs.
- Il ne propose aucun service hôtelier tel que petit-déjeuner, ménage quotidien ou réception.
- Il peut s’agir de la résidence principale du propriétaire, sous réserve que celui-ci l’occupe au moins huit mois par an, ou d’un bien destiné uniquement à la location.
La plupart des communes exigent aujourd’hui une déclaration préalable en mairie, y compris pour les résidences principales. Ce formalisme s’effectue via le formulaire Cerfa n°14004*04, sous peine d’amende
Le classement des meublés de tourisme
Le propriétaire peut demander le classement du bien en meublé de tourisme, selon une échelle allant de 1 à 5 étoiles. Ce classement est attribué par un organisme agréé, après vérification de la qualité des équipements, du confort et de l’accueil.
Ce classement a des conséquences importantes sur la fiscalité. Il ouvre droit à un régime fiscal plus favorable au micro-BIC, avec des seuils et abattements plus élevés que pour un bien non classé. Le choix d’un classement est donc stratégique pour le bailleur.
Qui peut louer en meublé de tourisme ?
Tout propriétaire peut mettre un bien en location meublée de courte durée, en optant soit pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), soit pour le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), selon le niveau de recettes locatives et leur poids dans les revenus du foyer.
Les SCI soumises à l’IS peuvent également pratiquer ce type de location. Il convient alors de bien structurer l’opération en fonction du régime fiscal choisi et de ses incidences à long terme.
Les régimes fiscaux applicables : micro-BIC ou réel simplifié
Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique automatiquement si les recettes locatives annuelles sont inférieures à certains seuils, et à condition que le contribuable ne choisisse pas d’opter pour le régime réel.
Depuis la loi de finances 2024, ces seuils ont été considérablement réduits. En 2025, les plafonds sont les suivants :
- Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est fixé à 15 000 € de recettes annuelles. Au-delà, le régime micro-BIC n’est plus applicable.
- Pour un meublé de tourisme classé, le seuil est de 77 700 € par an.
L’abattement forfaitaire dépend également du classement :
- 30 % pour les meublés non classés.
- 50 % pour les meublés classés.
Ainsi, seul le solde après abattement est soumis à l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
💡 Exemple :
Un propriétaire perçoit 20 000 € de loyers annuels avec un meublé classé. Il bénéficie d’un abattement de 50 %, soit un bénéfice imposable de 10 000 €. Ce montant s’ajoute aux autres revenus du foyer pour le calcul de l’impôt.
Le régime réel simplifié
Le régime réel s’applique de plein droit lorsque les recettes locatives dépassent les plafonds du micro-BIC. Toutefois, il est possible d’y opter volontairement, même si vos recettes sont inférieures à ces seuils. Cette option est particulièrement recommandée dès lors que les charges sont significatives ou que l’investisseur souhaite déduire l’amortissement de son bien.
Contrairement au micro-BIC, le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges liées à l’exploitation du bien :
- Intérêts d’emprunt
- Charges de copropriété
- Travaux d’entretien
- Frais de conciergerie et de ménage
- Assurances
- Taxe foncière
- Honoraires comptables
Surtout, le régime réel autorise l’amortissement du bien immobilier, du mobilier, et des éventuels travaux d’amélioration. Cet amortissement vient réduire le résultat fiscal, sans impact sur la trésorerie.
💡 Exemple :
Un investisseur dégage 40 000 € de recettes brutes. Il supporte 10 000 € de charges, et amortit son bien à hauteur de 12 000 € par an. Le résultat fiscal s’élève à 18 000 €.
Ce montant peut être encore réduit par le report des déficits ou amortissements antérieurs, ce qui, dans de nombreux cas, ramène l’imposition à zéro.
Statut LMNP ou LMP : quelles différences fiscales ?
Le statut fiscal dépend du montant des recettes et de leur poids dans les revenus du foyer.
- Si les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus du foyer, le statut applicable est celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
- Si les recettes sont supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer, le bailleur devient Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Le LMNP reste le plus répandu. Il permet de profiter du régime réel tout en relevant du régime des plus-values des particuliers en cas de revente. En revanche, les déficits ne sont imputables que sur les revenus BIC de même nature pendant 10 ans.
Le LMP, plus engageant, impose une affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Les déficits peuvent s’imputer sur le revenu global, et la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, avec une exonération possible si certaines conditions sont remplies.
Fiscalité à la revente
En cas de cession du bien, le régime d’imposition de la plus-value diffère selon :
- Si le bien est en LMNP en nom propre, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values des particuliers, avec un abattement progressif selon la durée de détention : exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Dans ce cas, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la base imposable.
- Si le bien est en LMP, les chambres d’hôtes et logements de tourisme sont totalement exonérées de plus-value en dessous de 250 000 € de recettes locatives par an et partiellement exonérées en dessous de 350 000 € de recettes. Ces seuils sont plus importants que pour une location meublée classique. Le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles. En revanche, le loueur en meublé non professionnel est soumis au régime des plus-values des particuliers ; il est exonéré de plus-value après 22 ans de détention du bien immobilier et exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. De plus, le régime des plus-values ne s’applique que dans les cas de cession à titre onéreuse, autrement dit la vente. Dans le cas d’une donation ou d’une succession, ce qui peut être souvent le cas, il ne sera pas question de plus-value.
Cotisations sociales : SSI ou régime général ?
Le régime de Sécurité Sociale des travailleurs Indépendants (SSI)
Lorsque vous exercez en Loueur en LMP, vous êtes obligatoirement affilié au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Cela implique le paiement de cotisations sociales, calculées sur la base de votre résultat net.
À titre indicatif, le taux des cotisations sociales en LMP avoisine 40 % du bénéfice, ce qui peut représenter un impact significatif sur la rentabilité globale de l’opération.
LMNP : une exonération sous conditions
En principe, les LMNP ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Cependant, une exception notable concerne les activités de location saisonnière, telles que la location courte durée sur Airbnb ou d’autres plateformes similaires.
En tant que LMNP, vous devenez redevable de cotisations sociales uniquement si :
vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 €,
et la gestion du bien n’est pas assurée par une conciergerie disposant d’une carte G (carte de gestion immobilière).
En dehors de ces deux conditions cumulatives, vous restez soumis uniquement aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur les revenus locatifs nets. À noter également : en cas de déficit fiscal, aucun prélèvement social ni cotisation sociale n’est exigible.
L’option pour le régime général de la Sécurité Sociale
Les LMNP exerçant une activité de location meublée saisonnière peuvent également opter pour le régime général de la Sécurité Sociale, sous réserve de ne pas dépasser 77 700 € de recettes annuelles.
Dans ce cas :
l’assiette de calcul des cotisations est déterminée après application d’un abattement forfaitaire de 60 % sur les recettes,
cet abattement est porté à 87 % pour les meublés de tourisme classés.
Le revenu ainsi calculé est ensuite soumis à un taux global de 47,5 %, incluant cotisations sociales et contributions diverses.
💡 Exemple :
Vous louez un meublé de tourisme classé en 2025 et réalisez 60 000 € de chiffre d’affaires.
- Régime général (abattement de 87 %) 👉 bénéfice taxable = 7 800 €
- Régime SSI (après déduction des charges et amortissements) 👉 résultat net = 10 000 €
🔎 Cotisations sociales à payer :
- Régime général : 7 800 € × 47,5 % = 3 705 €
- Régime SSI : 10 000 € × 40 % ≈ 4 000 €
🧾 Le résultat net au régime SSI est plus faible car vous déduisez vos charges et amortissements réels.
Autres taxes à prévoir
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Elle est exigible si le bien n’est pas votre résidence principale. Certaines communes peuvent toutefois exonérer les petits loueurs sous conditions.
Taxe d’habitation
Si le meublé de tourisme n’est pas la résidence principale du loueur, ce dernier est exonéré de taxe d’habitation.
Taxe de séjour
Elle est collectée par le bailleur, ou directement par les plateformes de réservation comme Airbnb. Son montant varie entre 1 et 5 % du prix de la nuitée selon la commune.
TVA
Les locations saisonnières sont en principe exonérées de TVA, sauf si le bien propose des prestations para-hôtelières (ménage quotidien, accueil, restauration…). Dans ce cas, le bailleur devient redevable de la TVA, mais peut également en récupérer une partie sur ses dépenses.
Conclusion
Depuis les réformes de 2024, la fiscalité de la location courte durée s’est complexifiée, notamment pour les loueurs au micro-BIC. En dessous de 15 000 € de recettes annuelles, le régime micro-BIC reste tolérable, mais au-delà, l’option pour le régime réel s’impose comme un impératif pour réduire l’imposition.
Utilisé avec rigueur, le régime réel en LMNP reste aujourd’hui l’un des dispositifs les plus puissants du paysage fiscal français, capable de générer plusieurs années de revenus nets défiscalisés.
💡 Chez Garni, nous vous accompagnons dans la structuration complète de votre projet fiscal et patrimonial : régime d’imposition, amortissement, cotisations sociales, anticipation de la revente, et plus encore.
