Simulateur SCI à l'IS
Ce simulateur Excel professionnel vous permet d’analyser précisément la rentabilité réelle d’un investissement immobilier exploité via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.
Il est adapté aussi bien aux professionnels (agences immobilières, CGP, investisseurs) qu’aux particuliers, y compris pour des opérations simples ou plus complexes.
Contrairement aux simulateurs simplifiés, il intègre l’ensemble des paramètres clés propres à la SCI à l’IS :
financement, charges, fiscalité à l’IS, trésorerie, amortissements, déficits reportables, distribution de dividendes et revente.
En quelques minutes, vous obtenez une lecture claire, structurée et chiffrée de la performance de votre projet et de son impact patrimonial.
Fonctionnalités principales
Calcul de la trésorerie réelle de la société
Intégration complète de la fiscalité à l’IS
Gestion des amortissements et des déficits reportables
Simulation des dividendes et de la flat tax
Simulation du TRI et de la rentabilité globale après IS
Modélisation du financement (durée, taux, assurance, différé)
Simulation de la revente du bien détenu par la SCI
Répartition des résultats par associé
📁 Format : fichier Excel téléchargeable
♾️ Utilisation : illimitée pour vos projets personnels ou professionnels
⚡ Livraison : accès immédiat après paiement
💰 Prix TTC : 60 €
Démonstration
Dois-je racheter le simulateur si la fiscalité évolue en 2026 ?
Non. Lorsque le cadre fiscal évolue (PLF, réforme du LMNP, de la SCI à l’IS, de l’amortissement, de la flat tax, etc.), les simulateurs Excel Garni sont mis à jour pour rester parfaitement conformes à la réglementation en vigueur.
Lorsque ces évolutions impactent les calculs, une version mise à jour du simulateur vous est directement renvoyée, sans que vous ayez à racheter l’outil.
L’achat du simulateur inclut donc l’accès aux mises à jour liées aux évolutions légales et fiscales :
les taux et seuils sont ajustés,
les règles fiscales sont intégrées,
les formules Excel sont corrigées si nécessaire,
et vous recevez la nouvelle version du fichier.
L’objectif de Garni est de vous fournir un outil pérenne, fiable et aligné avec la réalité fiscale, afin que vos décisions d’investissement reposent toujours sur des chiffres justes, même lorsque la loi change.
Vous investissez une seule fois dans un outil qui continue de travailler pour vous dans la durée.
Les simulateurs sont-ils adaptés aux investisseurs débutants ?
Oui. Les fichiers ont été conçus pour être simples à prendre en main. Les zones à renseigner sont clairement identifiées et les calculs sont automatisés. Aucun niveau avancé en Excel n’est requis.
Les simulateurs sont-ils adaptés aux investisseurs débutants ?
Oui. Les fichiers ont été conçus pour être simples à prendre en main. Les zones à renseigner sont clairement identifiées et les calculs sont automatisés. Aucun niveau avancé en Excel n’est requis.
Les simulateurs sont-ils adaptés à la location courte durée et longue durée ?
Oui. Il suffit d’indiquer le chiffre d’affaires prévisionnel correspondant à votre activité (location longue ou courte durée). Les charges et la fiscalité sont ensuite calculées selon le régime choisi.
Puis-je utiliser les simulateurs pour plusieurs projets ?
Oui. L’utilisation est illimitée. Vous pouvez dupliquer les fichiers et les utiliser pour autant de projets que vous le souhaitez, personnels ou professionnels.
Que signifie “gain net de l’opération” ?
Le gain net correspond à ce que vous gagnez réellement, après prise en compte :
du financement,
des charges,
de la fiscalité,
et, le cas échéant, de la revente.
C’est l’indicateur clé pour juger de la pertinence d’un investissement.
Les simulateurs prennent-ils en compte la fiscalité réelle ?
Oui.
Le simulateur LMNP au réel intègre les amortissements, l’IR et les prélèvements sociaux.
Le simulateur SCI à l’IS intègre l’IS, la trésorerie nette et la flat tax en cas de distribution.
Les simulateurs permettent-ils de comparer LMNP et SCI à l’IS ?
Oui, via le pack LMNP + SCI à l’IS, vous pouvez comparer objectivement les deux montages et identifier celui qui génère le meilleur gain net selon votre situation.
Est-ce que les simulateurs remplacent un expert-comptable ou un conseiller fiscal ?
Non. Les simulateurs sont des outils d’aide à la décision. Ils permettent d’analyser et de comparer des scénarios, mais ne remplacent pas un accompagnement personnalisé par un professionnel du chiffre.
Les fichiers sont-ils mis à jour si la fiscalité évolue ?
Les simulateurs sont conçus selon les règles en vigueur au moment de leur conception. En cas d’évolution majeure, une version mise à jour pourra être proposée.
Comment se passe l’accès après l’achat ?
L’accès est immédiat. Après le paiement, vous recevez automatiquement un lien de téléchargement pour accéder au fichier Excel.
Puis-je être remboursé si le simulateur ne me convient pas ?
Les simulateurs étant des produits numériques téléchargeables, ils ne sont pas soumis au droit de rétractation après téléchargement. En cas de problème technique avéré, une solution ou un remplacement du fichier sera proposé.
Les simulateurs sont-ils adaptés aux CGP et aux agents immobiliers ?
Oui. Les simulateurs ont été conçus pour un usage professionnel.
Ils permettent aux conseillers en gestion de patrimoine, agents immobiliers et intermédiaires de réaliser des simulations cohérentes, structurées et compréhensibles pour leurs clients, afin d’illustrer la rentabilité réelle d’un projet immobilier.
Ils constituent un outil d’aide à la décision et de pédagogie, facilitant les échanges avec les clients, les banques et les experts-comptables, sans se substituer à un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé.
Qu’est-ce que le compte courant d’associé et comment fonctionne-t-il ?
Le compte courant d’associé correspond à une somme d’argent avancée par un associé à la société, en complément ou en remplacement d’un apport en capital.
Concrètement, l’associé prête des fonds à la société pour financer un projet (acquisition, frais, trésorerie). Cette somme :
n’augmente pas le capital social,
est remboursable à tout moment, sous réserve de la trésorerie disponible et des conditions prévues.
Quel est l’intérêt du compte courant d’associé ?
Le compte courant d’associé permet :
de financer un projet sans bloquer définitivement les fonds,
de conserver une grande souplesse de remboursement,
de récupérer son apport sans fiscalité (il ne s’agit pas d’un revenu),
d’optimiser la gestion de la trésorerie de la société.
C’est un levier très utilisé dans les SCI à l’IS et les structures patrimoniales.
Comment le remboursement est-il traité fiscalement ?
Le remboursement du compte courant d’associé :
n’est pas imposable,
ne supporte ni impôt ni prélèvements sociaux,
n’est pas assimilé à un dividende.
Il s’agit simplement de la restitution d’une avance, et non d’un gain.
Les simulateurs permettent-ils de visualiser ce mécanisme ?
Oui. Le simulateur SCI à l’IS permet d’intégrer le compte courant d’associé et de visualiser :
son remboursement dans le temps,
son impact sur la trésorerie,
la différence entre remboursement du compte courant et distribution de dividendes,
le gain net réel pour l’associé.
Qu’est-ce que le TRI (Taux de Rendement Interne) ?
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est un indicateur financier qui mesure la rentabilité globale d’un investissement dans le temps, en tenant compte de l’ensemble des flux financiers :
les fonds investis au départ,
les flux de trésorerie générés chaque année,
et, le cas échéant, la revente du bien.
Contrairement à un rendement simple, le TRI permet de comparer des projets de durées et de structures différentes (LMNP, SCI à l’IS, avec ou sans revente), sur une base objective.
Pourquoi le TRI est-il un indicateur clé ?
Le TRI permet :
d’évaluer la performance réelle d’un investissement,
de comparer plusieurs projets entre eux,
d’arbitrer entre différents montages juridiques ou fiscaux,
de mesurer l’impact du temps sur la rentabilité.
Plus le TRI est élevé, plus l’investissement est performant au regard des capitaux engagés.
Qu’est-ce que la rentabilité nette ?
La rentabilité nette mesure le rendement réel d’un investissement immobilier, après prise en compte de l’ensemble des charges et de la fiscalité.
Contrairement à la rentabilité brute, qui se base uniquement sur les loyers et le prix d’achat, la rentabilité nette intègre notamment :
les charges d’exploitation (taxe foncière, entretien, gestion, assurances, etc.),
les frais financiers (intérêts d’emprunt, assurance),
la fiscalité applicable selon le régime choisi (LMNP, SCI à l’IS, IR, IS, flat tax).
Elle reflète donc beaucoup plus fidèlement la performance économique réelle du projet.
Qu’est-ce que la rentabilité brute ?
La rentabilité brute est un indicateur simple qui mesure le rendement théorique d’un investissement immobilier, avant prise en compte des charges, du financement et de la fiscalité.
Elle se calcule en comparant les revenus locatifs annuels au prix d’acquisition du bien.
De manière simplifiée, la rentabilité brute correspond au potentiel locatif d’un bien, sans tenir compte de la réalité économique complète de l’opération.
Existe-t-il d’autres simulateurs similaires à ceux proposés par Garni ?
Oui, il existe des simulateurs immobiliers en ligne, généralement limités à des estimations rapides (rentabilité brute, nette ou fiscalité partielle).
Les simulateurs Garni se distinguent par un niveau professionnel, avec une approche globale et détaillée intégrant l’ensemble des flux financiers, la fiscalité complète, le gain net réel, le TRI et des projections long terme, afin de permettre une véritable prise de décision.
Qu’est-ce que le coefficient multiplicateur ?
Le coefficient multiplicateur mesure le gain réalisé par rapport à l’apport personnel investi dans une opération immobilière.
Il permet de savoir combien d’euros sont récupérés pour 1 € d’apport, sur la durée totale de l’investissement.
Concrètement, il se calcule en rapportant le gain net global de l’opération (cash-flow cumulé, remboursements, revente éventuelle) au montant de l’apport initial.