Location courte durée sans travaux : une stratégie plus rentable qu’il n’y paraît
Investir en location courte durée est une stratégie patrimoniale puissante, à condition d’optimiser chaque paramètre du projet. Beaucoup d’investisseurs pensent encore que réaliser des travaux est indispensable pour atteindre une bonne rentabilité.
Pourtant, cette idée reçue mérite d’être questionnée. Est-il réellement nécessaire – et rentable – de rénover un bien pour réussir en location courte durée ?
Dans la majorité des cas, la réponse est non. Voici pourquoi
Table des matières
Travaux : une option pertinente uniquement pour les profils expérimentés
La réalisation de travaux dans le cadre d’un investissement locatif peut, dans certains cas, s’avérer judicieuse.
Cela concerne principalement :
- Les professionnels du bâtiment ou de l’immobilier ;
- Les investisseurs expérimentés maîtrisant parfaitement le suivi de chantier ;
- Ou encore ceux qui réalisent eux-mêmes les travaux, permettant ainsi de réduire les coûts.
Dans ces situations précises, les travaux peuvent représenter un levier de création de valeur. Mais dans l’immense majorité des cas, ils constituent surtout une source de complexité, de risque et de perte de rentabilité.
Entre le surcoût que représentent les rénovations, les imprévus fréquents, les retards de livraison, et l’énergie nécessaire à piloter l’ensemble du projet, les travaux transforment bien souvent un investissement simple et rentable en une aventure chronophage et peu performante.
Une illusion de valorisation à la revente
L’un des arguments fréquemment avancés pour justifier des travaux importants est la perspective de revalorisation du bien à la revente. En théorie, cela semble logique : un bien rénové devrait se vendre plus cher qu’un bien ancien ou vétuste. En pratique, c’est rarement le cas.
La réalité du marché : le prix au m², point d’ancrage incontournable
Sur le marché immobilier résidentiel, les acquéreurs – particuliers comme investisseurs – raisonnent avant tout en prix au mètre carré, en comparant les biens disponibles dans un périmètre donné. Un appartement ou une maison rénové(e) se vend au prix du marché local, pas plus.
Un acheteur ne paiera pas 30 % au-dessus du prix moyen du secteur simplement parce que le bien a été repeint ou que la cuisine est neuve. Il constatera certes un bon état général, mais il n’ajustera pas son budget au montant des travaux réalisés par le vendeur.
Une addition difficile à justifier
De nombreux investisseurs s’en rendent compte trop tard. Lors de la revente, ils additionnent :
- Le prix d’acquisition du bien ;
- Les frais de notaire ;
- Le coût des travaux ;
- Parfois même les intérêts intercalaires et frais divers.
Or, le marché n’intègre pas cette addition dans la valorisation finale. Résultat : le prix de revente ne couvre pas le coût global du projet. Le vendeur doit alors rogner sur sa marge ou sortir avec une perte.
Un bien déjà rénové revient souvent… moins cher
Il est important de rappeler qu’un bien rénové ne se vend pas plus cher que les standards de prix au m² pratiqués dans sa zone. Les acquéreurs comparent les biens entre eux selon leur superficie, leur localisation et leur état général, mais ne valorisent pas à l’euro près le montant des travaux réalisés.
Par conséquent, acheter directement un bien déjà rénové revient souvent moins cher que d’acheter un bien à rénover intégralement. Pourquoi ? Parce que dans un projet avec de gros travaux, il faut ajouter au prix d’achat :
- Les frais de notaire calculés sur le bien vétuste ;
- Le coût réel des travaux, souvent supérieur aux estimations initiales ;
- Les délais de chantier qui retardent la mise en location ;
- Les imprévus, les surcoûts techniques, les frais de suivi et les éventuelles malfaçons.
Au final, le prix de revient d’un bien rénové par vos soins est presque toujours supérieur au prix d’un bien déjà rénové dans les règles de l’art. Et cela, sans compter l’énergie, le stress et le temps que vous y consacrez.
Un bien déjà rénové : un choix plus rationnel et souvent plus rentable
Dans le cadre d’une stratégie en location courte durée, l’objectif est clair : générer un revenu régulier et performant avec le moins d’aléas possible.
Pour cela, acheter un bien déjà rénové ou construit récemment est souvent une approche bien plus pertinente :
- Vous payez le prix normal du marché, sans surcoût lié à des travaux récents ;
- Vous bénéficiez d’un bien en excellent état, immédiatement exploitable ;
- Vous avez un bien esthétiquement attractif pour la clientèle touristique ;
Vous profitez d’un bon DPE, garant de charges réduites et de meilleure visibilité à la location.
Moins de risques, plus de rentabilité
Acheter un bien sans travaux, c’est faire le choix :
- D’un projet sécurisé, maîtrisé, sans aléa technique ou budgétaire ;
- D’une mise en location immédiate, donc d’un rendement actif dès l’acquisition ;
- D’un financement plus simple à obtenir et à justifier auprès des banques ;
- D’une économie de temps, de stress et de ressources, qui permet de se concentrer sur la rentabilité locative plutôt que sur le pilotage d’un chantier.
Chez Garni, c’est cette philosophie que nous avons adoptée : des maisons avec piscine, sans travaux, situées dans des zones touristiques porteuses, générant un cashflow positif jusqu’à 4 000 € par mois.
Conclusion : les travaux sont une variable risquée
Si les travaux peuvent théoriquement améliorer l’esthétique d’un bien ou sa performance énergétique, ils ne garantissent ni une meilleure rentabilité locative, ni une valorisation significative à la revente.
Dans la majorité des cas, ils représentent un coût additionnel qui vient dégrader la rentabilité réelle de l’investissement et complexifier sa gestion. À l’inverse, un bien rénové ou récent, acheté au bon prix, permet de lancer rapidement une activité rentable, avec un niveau de risque réduit.
Investir en location courte durée sans travaux, c’est donc faire un choix rationnel, rentable, et aligné avec une stratégie patrimoniale efficace.
