Comment financer un investissement en location courte durée ?
L’investissement en location courte durée, aussi appelée LCD ou location saisonnière, séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’un fort rendement locatif, d’un cashflow positif, et d’une gestion flexible. Cependant, pour maximiser la rentabilité de ce type d’opération, encore faut-il savoir comment bien le financer. Quel apport prévoir ? Quelle durée d’emprunt choisir ? Faut-il opter pour un différé de remboursement ? On fait le point sur les meilleures stratégies de financement pour un investissement locatif rentable en courte durée.
Table des matières
Utiliser le levier du crédit pour maximiser votre rentabilité
Le principal atout de l’investissement locatif réside dans la possibilité d’utiliser l’effet de levier bancaire. Contrairement à un placement financier classique, l’immobilier permet d’investir une somme bien plus importante que votre seul apport personnel, grâce au recours au crédit.
Ce levier est d’autant plus puissant en location courte durée, où les loyers sont plus élevés que dans une location longue durée classique. Cela permet souvent de couvrir largement les mensualités d’emprunt, voire de générer un excédent de trésorerie mensuel (cashflow).
💡 Bon à savoir : si le rendement de votre opération est supérieur au coût du crédit, vous avez tout intérêt à emprunter le maximum et à lisser votre effort d’épargne sur la durée.
Faut-il mettre un apport personnel ?
La réponse dépend de votre situation, mais dans la majorité des cas, il est plus judicieux de financer l’opération à 110 %, c’est-à-dire de couvrir non seulement le prix du bien, mais aussi les frais de notaire et les éventuels frais d’agence.
Pourquoi ? Parce que cela permet de :
- Conserver votre épargne disponible pour d’autres projets ou pour sécuriser votre trésorerie.
- Augmenter votre effet de levier.
- Optimiser votre rentabilité nette.
Cependant, les banques exigent parfois un apport, surtout si vous êtes primo-investisseur ou si votre profil est jugé plus risqué. Il peut donc être utile de présenter un apport minimal (10 % environ) pour rassurer votre interlocuteur.
Quelle durée d’emprunt choisir ?
L’idéal : une durée longue
Une erreur fréquente consiste à vouloir rembourser son crédit le plus rapidement possible. En réalité, en investissement locatif, plus la durée d’emprunt est longue, plus votre capacité d’endettement est préservée. Cela vous permet de :
- Réduire les mensualités et donc améliorer le cashflow.
- Vous laisser la possibilité de réinvestir plus facilement.
- Maximiser votre levier financier.
La durée de 25 ans est souvent la plus intéressante, notamment si l’objectif est de créer une rente mensuelle immédiate.
Le différé de remboursement : un allié stratégique pour démarrer sereinement
Lorsqu’on investit en location courte durée, il est essentiel de sécuriser la phase de lancement du projet. C’est précisément ce que permet le différé de remboursement, généralement compris entre 6 et 12 mois.
Le différé, partiel ou total, consiste à ne pas rembourser immédiatement le capital de votre emprunt. Pendant cette période, vous ne payez que les intérêts ou, dans le cas d’un différé total, aucune mensualité. Cela permet de soulager votre trésorerie au moment où votre bien est en cours d’aménagement ou en phase de montée en puissance sur les plateformes de réservation.
Ce dispositif présente plusieurs avantages stratégiques :
- Lancer votre activité sereinement, sans stress financier, en prenant le temps d’optimiser vos annonces, d’ajuster vos tarifs, et de stabiliser votre taux d’occupation.
- Constituer une trésorerie de sécurité, en mettant de côté les revenus perçus avant le démarrage des remboursements.
- Créer un apport pour un futur investissement, en capitalisant les excédents de trésorerie générés dès les premiers mois.
💡 Exemple concret : avec un différé de 12 mois et un cashflow brut de 1 500 € par mois, vous pouvez mettre de côté jusqu’à 18 000 € sans effort, que ce soit pour sécuriser votre opération actuelle ou préparer la suivante.
Ce type de montage rassure aussi les établissements bancaires : il démontre que vous avez anticipé la montée en charge de l’activité et que vous ne misez pas sur une rentabilité immédiate pour couvrir vos engagements.
Le montage gagnant : LMNP au réel + crédit long + pas d’apport
Le combo gagnant pour un financement optimisé en location courte durée, c’est souvent :
- Un crédit sur 25 ans, pour maximiser l’effet de levier et réduire les mensualités.
- Un financement à 110 %, sans apport personnel.
- Un différé de remboursement de 6 à 12 mois, pour vous laisser le temps de lancer sereinement votre activité.
- Un statut LMNP au réel, qui permet de déduire les intérêts d’emprunt et amortir le bien, ce qui réduit fortement la fiscalité.
Ce montage permet d’obtenir un cashflow positif, de ne pas alourdir votre fiscalité personnelle, et de préserver votre capacité d’emprunt pour d’autres opérations.
Comment convaincre votre banque ?
Pour décrocher un bon financement, il faut :
- Présenter un dossier solide : revenus, épargne, gestion saine.
- Montrer le sérieux de votre projet : simulation de rentabilité, prévisionnel, estimation de revenus locatifs appuyée par des données du marché.
- Mettre en avant la stratégie globale : création de revenus passifs, diversification patrimoniale, effet de levier maîtrisé.
Faire appel à un courtier ou à un accompagnateur spécialisé comme Garni peut vous aider à maximiser vos chances d’acceptation.
Conclusion
Comment financer au mieux un investissement en location courte durée ? En tirant pleinement parti du levier du crédit, en optant pour une durée longue, en limitant l’apport personnel, en intégrant un différé de remboursement stratégique, et en choisissant un cadre fiscal avantageux comme le LMNP au réel. Cette stratégie vous permet de générer une rente mensuelle, de sécuriser votre trésorerie, et de préparer votre retraite grâce à un actif tangible et rentable.
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