Location courte durée : maison ou appartement ?
La location courte durée (LCD), aussi appelée location saisonnière, s’est imposée comme une solution d’investissement particulièrement attractive. Elle séduit les investisseurs à la recherche de rendements locatifs élevés, de flexibilité d’exploitation et d’une valorisation active de leur patrimoine.
Grâce aux plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel, il est désormais possible de louer un bien plusieurs centaines de nuits par an, avec des prix nettement supérieurs à ceux d’une location classique. Mais pour que l’investissement soit réellement performant, encore faut-il bien choisir le type de bien à exploiter. Faut-il opter pour un appartement ou une maison ? La réponse dépend de nombreux critères économiques, réglementaires et opérationnels.
Table des matières
Les atouts d’un appartement en location courte durée
L’appartement représente souvent le premier pas dans l’investissement locatif, notamment en zone urbaine où l’offre est plus dense et l’accès au crédit facilité par des budgets plus restreints.
Un coût d’acquisition global plus abordable
En centre-ville, les appartements affichent souvent un prix au mètre carré plus élevé que les maisons. Toutefois, leur surface plus réduite permet de limiter le montant total d’investissement. C’est un format qui convient à des profils d’investisseurs disposant d’un capital plus limité ou souhaitant démarrer avec un projet de taille modeste.
Par exemple, un T2 de 40 à 50 m² peut s’acquérir entre 150 000 € et 250 000 €, selon les villes, avec un coût d’ameublement et d’équipement raisonnable. Le ticket d’entrée est donc plus accessible, tant à l’achat qu’au financement.
Une localisation stratégique
Les appartements situés en hypercentre, à proximité des gares, des commerces, ou des attractions culturelles, attirent un flux régulier de voyageurs, qu’ils soient touristes ou professionnels. Ce positionnement permet de maintenir un taux d’occupation élevé, notamment en semaine dans les grandes villes.
Une gestion plus contraignante qu’il n’y paraît
Malgré leur accessibilité, les appartements présentent des contraintes importantes, souvent sous-estimées par les investisseurs.
Un cadre de copropriété contraignant
Les logements en immeuble sont soumis à un règlement de copropriété. Ce document peut interdire ou limiter la location saisonnière. Même en l’absence d’interdiction formelle, la copropriété peut imposer :
- Le respect strict des horaires de ménage,
- L’interdiction d’installer une boîte à clés,
- Des restrictions sur les allées et venues répétées des voyageurs.
Ces contraintes peuvent rapidement engendrer des conflits avec les voisins ou le syndic, et nuire à l’expérience client comme à la rentabilité du bien.
Des charges récurrentes et des travaux imposés
Les charges de copropriété peuvent représenter plusieurs milliers d’euros par an, en particulier dans les immeubles avec ascenseur, espaces communs importants ou gardiennage. À cela s’ajoute la possibilité de travaux collectifs votés en assemblée générale : ravalement, toiture, cage d’escalier, etc. Autant de frais que le propriétaire doit assumer, même s’il n’y a pas consenti.
Une réglementation locale souvent défavorable
Dans les grandes agglomérations ou les zones classées « tendues », la location courte durée en appartement est fortement encadrée, voire dissuadée.
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, un changement d’usage est souvent exigé pour les résidences secondaires.
- Certaines communes imposent également une compensation, consistant à transformer un local commercial en logement dans la même zone, ce qui alourdit considérablement l’investissement.
- Même pour une résidence principale, l’exploitation est limitée à 90 nuitées par an.
- Enfin, certains quartiers font l’objet de restrictions spécifiques via le PLU, avec interdiction pure et simple de la location touristique.
De plus, le cadre réglementaire évolue rapidement, avec une volonté croissante des mairies de réguler ce marché. Il est donc impératif de vérifier systématiquement la réglementation locale, le zonage du bien, et le règlement de copropriété, avant toute acquisition.
Les avantages stratégiques de la maison en location courte durée
À l’inverse, la maison offre un cadre d’exploitation plus souple, une rentabilité potentiellement bien plus élevée, et un produit différenciant sur un marché encore peu concurrentiel.
Une forte demande face à une offre limitée
Les maisons avec jardin, terrasse ou piscine sont très recherchées par les familles et les groupes, notamment pendant les vacances scolaires, les longs week-ends et la saison estivale. Pourtant, elles sont sous-représentées sur les plateformes de réservation, ce qui garantit une visibilité accrue et un taux de remplissage élevé.
Un revenu locatif bien supérieur
Le panier moyen d’une maison avec piscine est généralement 3 à 4 fois supérieur à celui d’un appartement en centre-ville. Les durées de séjour sont plus longues, les clients plus enclins à réserver en avance, et les prix par nuit peuvent aller de 250 € à 600 €, voire davantage dans les zones touristiques premium.
Ce modèle permet de dégager un chiffre d’affaires mensuel de 5 000 à 10 000 €, avec des marges confortables, même après gestion déléguée.
Une liberté totale d’exploitation
Sans copropriété, le propriétaire bénéficie d’une pleine autonomie :
- Pas de règlement restrictif,
- Pas de charges collectives,
- Pas de travaux imposés,
- Aucune obligation d’autorisation ou de compensation dans la plupart des communes.
Ce cadre favorise une gestion prévisible, optimisée, et un contrôle total sur la stratégie locative.
Une expérience client différenciante
En maison, le voyageur bénéficie :
- D’espace,
- De calme,
- D’équipements extérieurs (piscine, barbecue, terrain),
- D’une intimité renforcée.
Cette configuration permet de proposer une expérience haut de gamme, souvent mieux notée, plus mémorable, et génératrice de réservations récurrentes ou de bouche-à-oreille
Les spécificités à anticiper
Un investissement initial plus conséquent
L’acquisition d’une maison exige un budget plus important :
- Prix d’achat plus élevé,
- Mobilier plus conséquent,
- Entretien extérieur et équipements à prévoir.
Cependant, cette dépense initiale est amortie par une rentabilité largement supérieure, un TRI optimisé, et une forte valorisation du bien dans le temps.
Une gestion opérationnelle plus structurée
Les maisons nécessitent une organisation rigoureuse :
- Ménage sur des surfaces plus grandes,
- Entretien du jardin et de la piscine,
- Accueil physique ou boîte à clés à gérer.
Mais cette gestion peut être totalement externalisée à des prestataires locaux, avec un excellent rapport coût/efficacité compte tenu des revenus générés.
L’expertise Garni : une stratégie claire et différenciante
Chez Garni, nous faisons un choix stratégique clair :
Accompagner exclusivement des investisseurs dans l’acquisition de maisons avec piscine, situées dans des zones touristiques à fort potentiel locatif.
Pourquoi ?
- Parce que ce positionnement garantit une rentabilité nette exceptionnelle,
- Parce qu’il s’appuie sur un modèle d’exploitation simple, libre et stable,
- Parce qu’il répond à une demande locative structurellement forte, tout en offrant une expérience client supérieure.
Nos clients génèrent des cashflows nets mensuels entre 1 000 € et 4 000 €, sur des biens sans travaux, et atteignent des TRI dépassant 100 %, avec une maîtrise complète de leur stratégie patrimoniale.
Conclusion
Pour un investisseur souhaitant générer des revenus importants tout en sécurisant son patrimoine, la maison s’impose comme le support le plus adapté en location courte durée :
- Rentabilité supérieure,
- Cadre d’exploitation stable,
- Aucune contrainte de copropriété,
- Différenciation naturelle sur le marché,
- Forte valeur perçue par les locataires.
L’appartement peut convenir pour un budget très contraint ou dans une optique opportuniste, mais il ne présente pas les mêmes garanties de performance ni de liberté à long terme.
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