Location courte durée : avantages et inconvénients
La location courte durée (LCD), également appelée location saisonnière, consiste à louer un logement meublé pour une période inférieure à 90 jours consécutifs à un même occupant. Ce type de location s’adresse à une clientèle de passage : touristes, voyageurs professionnels, familles en transition, etc.
Contrairement à la location longue durée, la LCD offre une flexibilité tarifaire importante, permettant de fixer les prix à la nuitée et d’adapter les tarifs à la saison, à la demande ou aux événements locaux. Ce modèle s’est largement développé grâce à des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel.
Table des matières
Quelle est la réglementation autour de la LCD ?
La réglementation applicable à la LCD dépend de la localisation du bien. En France, elle est encadrée de manière différenciée :
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants, une déclaration préalable en mairie est généralement requise.
- Dans certaines zones tendues comme Paris ou Bordeaux, une autorisation de changement d’usage peut être obligatoire, notamment pour les résidences secondaires.
- Dans les communes plus petites, la réglementation est en général plus souple, voire inexistante.
📌 À noter : dans les grandes métropoles, la location courte durée n’est souvent autorisée librement que pour la résidence principale. Pour une résidence secondaire, une procédure déclarative ou une autorisation spécifique est souvent nécessaire.
Différences clés avec la location longue durée
Les avantages de la location courte durée
1. Rentabilité supérieure à la moyenne
Le revenu généré par nuitée permet d’obtenir des revenus locatifs mensuels bien plus élevés qu’en location traditionnelle. Dans les zones touristiques, le rendement peut atteindre ou dépasser 15 à 20 % brut.
2. Cashflow mensuel positif
Grâce à des revenus élevés et à une bonne optimisation des charges, il est possible de générer un excédent de trésorerie mensuel net, souvent compris entre 1 000 € et 4 000 €, selon la typologie du bien et la zone d’implantation.
3. Flexibilité d’usage
Le propriétaire peut, entre deux réservations :
- Occuper lui-même le bien,
- Le prêter à des proches,
- Ou interrompre temporairement la location selon ses besoins.
4. Sécurité des paiements
Les plateformes garantissent un paiement avant l’arrivée des locataires. Les cautions sont gérées automatiquement, réduisant ainsi considérablement les risques d’impayés.
5. Forte demande touristique
La France a accueilli plus de 90 millions de visiteurs étrangers en 2024. À cela s’ajoute une forte dynamique de tourisme intérieur, en constante progression, qui soutient la demande de logements meublés temporaires.
Les inconvénients à anticiper
1. Une gestion plus exigeante
La gestion opérationnelle implique une rotation fréquente :
- Arrivées et départs,
- Nettoyage,
- Communication avec les clients.
Sans outil d’automatisation ou prestataire local, cette charge peut devenir importante.
2. Coûts d’exploitation plus élevés
La LCD implique des frais spécifiques :
- Conciergerie, ménage, blanchisserie,
- Abonnements (eau, électricité, internet),
- Commissions de plateformes pouvant atteindre 15 %.
3. Saisonnalité de l’activité
Les revenus peuvent fortement varier selon la période. Il est nécessaire de lisser sa trésorerie ou d’investir dans des zones à demande stable toute l’année.
4. Contraintes réglementaires
Certaines zones imposent des restrictions (changement d’usage, quotas, interdictions partielles). Il est indispensable de vérifier les règles locales avant d’investir.
5. Usure plus rapide du bien
La fréquence de passage des voyageurs entraîne :
- Une maintenance plus régulière,
- Une gestion réactive des petits incidents,
- Une vigilance accrue sur l’état général du bien.
Quel type d’investisseur est concerné ?
La location courte durée est particulièrement adaptée aux profils suivants :
- Investisseurs recherchant une rentabilité rapide et élevée,
- Personnes souhaitant générer du cashflow dès la première année,
- Épargnants en quête d’un complément de revenu ou d’un outil de préparation à la retraite,
- Investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine,
Profils recherchant une gestion externalisée ou automatisée, via un opérateur clé en main.
Types de biens particulièrement adaptés à la LCD
Voici quelques formats de biens immobiliers performants en courte durée :
- Maisons avec piscine dans des zones touristiques (cœur de la stratégie Garni),
- Appartements bien placés dans des villes moyennes dynamiques,
- Résidences secondaires proches de sites naturels ou balnéaires (Dune du Pilat, Verdon, Pays basque…),
- Biens atypiques : tiny houses, maisons d’architecte, cabanes haut de gamme…
La rentabilité de la LCD en 2025 : toujours d’actualité ?
Oui, à condition que le projet respecte certains fondamentaux :
- Un emplacement stratégique,
- Un positionnement différenciant (prestations, décoration),
- Une stratégie tarifaire intelligente,
- Une fiscalité optimisée (LMNP au régime réel).
Chez Garni, la sélection des biens s’appuie sur une analyse approfondie du potentiel locatif. Tous les projets doivent générer un cashflow positif dès la première année, sous des hypothèses réalistes.
FAQ – Location courte durée
Faut-il un statut juridique particulier ?
Non. La LCD peut être exercée en nom propre, sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Dois-je créer une entreprise ?
Non, une déclaration au greffe suffit (formulaire P0i). Pas besoin de créer une société, sauf si tu veux investir à plusieurs.
Puis-je automatiser la gestion ?
Oui. Des outils comme Smartbnb, PriceLabs ou des conciergeries locales permettent d’automatiser l’accueil, le ménage et la tarification.
Puis-je emprunter sans apport pour ce type de projet ?
Oui, surtout si le projet est rentable et bien présenté à la banque. Garni accompagne ses clients sur ce point.
Conclusion
La location courte durée est bien plus qu’une tendance. C’est une véritable stratégie patrimoniale, qui permet :
- de générer des revenus passifs élevés,
- de créer du cashflow mensuel,
- de valoriser un actif tangible,
- tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable.
Avec une bonne sélection du bien, un montage maîtrisé et une gestion professionnelle, la LCD offre en 2025 un excellent couple rentabilité/risque, adapté à une large typologie d’investisseurs.
