Simulateur SCI à l’IS : calculer la rentabilité votre investissement
Un simulateur SCI à l’IS est indispensable pour analyser correctement un investissement immobilier logé dans une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés.
Pourtant, contrairement au LMNP, il n’existe pratiquement aucun simulateur fiable capable de modéliser correctement la réalité économique, fiscale et patrimoniale d’une SCI à l’IS.
La SCI à l’IS est un outil extrêmement puissant lorsqu’il est bien utilisé, mais aussi l’un des montages les plus mal compris et les plus mal simulés. Beaucoup d’investisseurs prennent des décisions sur la base de calculs incomplets, voire erronés, ce qui peut conduire à des stratégies peu optimales sur le long terme.
Cet article a pour objectif de vous expliquer :
ce qu’est réellement un simulateur SCI à l’IS,
pourquoi les simulateurs existants sont insuffisants,
quels sont les critères d’un bon outil de simulation,
et comment calculer la rentabilité réelle, la trésorerie et le TRI après IS et après flat tax.
Table des matières
Qu’est-ce qu’un simulateur SCI à l’IS ?
Un simulateur SCI à l’IS est un outil permettant d’analyser la performance financière et patrimoniale d’un investissement immobilier détenu via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.
Contrairement à un simple calcul de rendement locatif, un simulateur SCI à l’IS doit permettre de modéliser :
le résultat comptable,
le résultat fiscal après amortissements,
l’impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %),
la trésorerie réellement générée,
la distribution ou non des dividendes,
l’impact de la flat tax,
et la performance globale de l’opération dans le temps.
Une SCI à l’IS ne se juge jamais sur une seule année, mais sur une stratégie de long terme, souvent sur 20 à 25 ans.
Pourquoi la SCI à l’IS est particulièrement complexe à simuler
La complexité de la SCI à l’IS repose sur l’interaction entre plusieurs niveaux de calcul.
Il faut distinguer :
le résultat fiscal,
la trésorerie disponible,
la situation patrimoniale de la société,
et la situation personnelle des associés.
À cela s’ajoutent :
les amortissements du bien,
les amortissements des frais,
la gestion du financement bancaire,
les avances et remboursements en compte courant d’associé,
les choix de distribution ou de capitalisation.
Un simulateur SCI à l’IS doit donc être capable de refléter fidèlement ces mécanismes, ce que la majorité des outils existants ne font pas.
Pourquoi il n’existe quasiment aucun simulateur SCI à l’IS fiable
Dans la pratique, la plupart des simulateurs prétendant calculer une SCI à l’IS se contentent de :
calculer un rendement brut ou net,
appliquer un taux d’IS simplifié,
ignorer totalement la logique de trésorerie.
Ces outils ne tiennent généralement pas compte :
du remboursement du capital du prêt,
des avances en compte courant d’associé,
du remboursement progressif de ces comptes courants,
de la distinction entre trésorerie et résultat,
de la fiscalité personnelle des associés.
Surtout, aucun simulateur standard ne calcule le TRI après IS et après flat tax, alors qu’il s’agit de l’indicateur le plus pertinent pour juger une opération en SCI à l’IS
Les critères indispensables d’un bon simulateur SCI à l’IS
Un simulateur SCI à l’IS fiable doit impérativement intégrer une vision complète et réaliste.
Il doit permettre de simuler l’investissement sur toute la durée du financement, généralement 20 à 25 ans, et non sur une photographie annuelle.
Il doit intégrer :
les amortissements du bien et des frais,
l’IS avec les bons seuils (15 % puis 25 %),
la trésorerie réellement générée par la société,
le remboursement du compte courant d’associé,
l’évolution du bilan patrimonial de la SCI.
Il doit également permettre de comparer plusieurs stratégies :
capitalisation totale sans distribution,
distribution partielle de dividendes,
distribution totale avec flat tax.
Enfin, un bon simulateur SCI à l’IS doit calculer le TRI de l’opération, à la fois au niveau de la société et au niveau des associés.
La question centrale du compte courant d’associé
Le compte courant d’associé est l’un des éléments les plus puissants — et les plus mal compris — de la SCI à l’IS.
Un simulateur SCI à l’IS sérieux doit impérativement permettre de :
intégrer un apport en compte courant d’associé,
modéliser son remboursement progressif,
mesurer l’impact de ce remboursement sur la trésorerie,
analyser l’accélération de la perception de liquidités par les associés.
Ignorer le compte courant d’associé revient à fausser totalement l’analyse financière d’une SCI à l’IS.
Comparatif des types de simulateurs SCI à l’IS
Il n’existe aujourd’hui quasiment aucun simulateur SCI à l’IS gratuit capable de modéliser correctement la réalité d’une opération.
Les simulateurs en ligne sont généralement trop simplistes et inadaptés à ce régime fiscal.
Les tableurs Excel génériques disponibles sur internet ne tiennent pas compte :
du compte courant d’associé,
de la flat tax,
du TRI,
ni de la logique patrimoniale globale.
Seul un simulateur SCI à l’IS Excel professionnel, spécifiquement conçu pour ce régime, permet une analyse sérieuse et exploitable.
Simulateur SCI à l’IS Excel Garni : une vision complète et patrimoniale
Chez Garni, nous avons développé un simulateur SCI à l’IS Excel spécifiquement conçu pour analyser des opérations complexes et réalistes.
Cet outil permet notamment de :
simuler la SCI à l’IS sur toute la durée du financement,
intégrer précisément les amortissements et l’IS,
modéliser le remboursement du compte courant d’associé,
calculer la trésorerie après IS,
calculer le TRI après IS et après flat tax,
comparer différentes stratégies de distribution.
Ce simulateur est utilisé dans le cadre de nos propres opérations et de l’accompagnement de nos clients investisseurs.
👉 Accéder au simulateur SCI à l’IS Excel Garni
Pourquoi Excel est indispensable pour simuler une SCI à l’IS
La SCI à l’IS nécessite une transparence totale des calculs et une capacité d’adaptation à chaque projet.
Excel permet :
une lecture claire des flux,
une simulation fine sur plusieurs décennies,
une personnalisation complète selon les objectifs des associés,
une analyse patrimoniale approfondie.
C’est aujourd’hui l’outil le plus fiable pour modéliser une SCI à l’IS de manière professionnelle.
Conclusion : la SCI à l’IS se décide sur des chiffres réels, pas sur des approximations
La SCI à l’IS est un outil redoutablement efficace pour structurer et développer un patrimoine immobilier, à condition d’être maîtrisée.
Sans un simulateur SCI à l’IS fiable, intégrant la fiscalité réelle, la trésorerie, le compte courant d’associé et le TRI, toute décision d’investissement repose sur des hypothèses fragiles.
Une simulation rigoureuse est donc indispensable pour sécuriser et optimiser une stratégie d’investissement en SCI à l’IS.
