Acheter sa résidence principale : une erreur patrimoniale fréquente

Des frais d’acquisition élevés… et non récupérables

L’achat d’un bien immobilier entraîne des coûts d’entrée significatifs, parmi lesquels :

• Les frais de notaire, qui représentent 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien

• Les frais d’agence immobilière

• Les travaux d’aménagement ou de mise aux normes

• Les frais bancaires et de garantie

Ces dépenses sont intégralement supportées par l’acquéreur et n’apportent aucune valeur patrimoniale immédiate. Elles ne peuvent être amorties qu’à long terme, à condition de conserver le bien suffisamment longtemps.

L’impact souvent sous-estimé des intérêts d’emprunt

Souscrire un crédit immobilier sur 25 ans représente un engagement lourd. Les intérêts d’emprunt, en particulier durant les premières années, pèsent fortement sur le coût total de l’opération.

👉 À titre d’exemple, un financement de 400 000 € sur 25 ans à 3,5 % génère plus de 200 000 € d’intérêts.

Autrement dit, pour un bien acheté 400 000 €, l’acquéreur versera environ 600 000 € à la banque au terme du crédit. Ces intérêts ne sont ni récupérables, ni fiscalement déductibles : il s’agit d’un coût pur, sans création de valeur.

Un achat rarement rentable avant 15 ans

Contrairement aux idées reçues, il ne suffit pas de 6 ou 8 ans pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale. En réalité, il faut en moyenne 15 ans pour que l’opération devienne rentable, une fois pris en compte :

• Les frais d’acquisition

• Les intérêts du prêt

• Les charges courantes

• La fiscalité locale

Ce seuil de rentabilité suppose, en plus, un marché haussier et une revalorisation correcte du bien. Or, une majorité de ménages revend leur résidence avant 10 ans, bien souvent à perte une fois tous les flux financiers intégrés.