Comment calculer la rentabilité d’un investissement en location courte durée ?
Avant même de choisir un emplacement ou un type de bien, tout projet immobilier doit répondre à une question centrale : est-il réellement rentable ?
Dans le cadre de la location courte durée (LCD), il est fondamental d’appréhender plusieurs niveaux de rentabilité, car le modèle économique diffère sensiblement de celui de la location classique.
Table des matières
Les trois niveaux de rentabilité à maîtriser
1. La rentabilité brute
C’est l’indicateur le plus simple à calculer, bien qu’il reste limité dans sa portée. Il mesure la performance du bien hors charges et fiscalité.
Formule :
(Loyers annuels / Prix d’achat) x 100
Exemple :
- Prix d’achat : 250 000 €
- Revenus locatifs annuels : 40 000 €
- Rentabilité brute = (40 000 / 250 000) x 100 = 16 %
2. La rentabilité nette
Elle tient compte de l’ensemble des charges d’exploitation non fiscales, et donne une vision plus réaliste de la performance du bien.
Charges à inclure :
- Intérêts d’emprunt
- Taxe foncière
- Conciergerie / ménage
- Linge, entretien, abonnements
- Assurance
- Entretien courant
Formule :
(Loyers – Charges) / Prix d’achat x 100
3. La rentabilité nette nette (ou après impôts)
C’est l’indicateur le plus précis : il tient compte de la fiscalité réelle et de l’apport personnel mobilisé. Il s’agit du véritable rendement net dans votre poche.
Formule :
(Revenus – Charges – Impôts) / Apport personnel x 100
Elle dépend notamment de :
- Votre tranche marginale d’imposition
- Le régime fiscal (micro-BIC ou réel)
- L’amortissement pratiqué (LMNP réel)
- Le financement du bien
Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité en LCD ?
- En location classique : une rentabilité brute de 4 à 6 % est considérée comme correcte
- En location courte durée : 15 à 20 % brut est atteignable dans de nombreuses situations
- En rentabilité nette nette : on observe souvent des rendements de 8 à 15 %, voire plus avec un montage fiscal optimisé
Mais une rentabilité brute élevée peut masquer des charges importantes. Il est donc essentiel de construire une analyse complète et rigoureuse.
Spécificités des revenus et charges en location courte durée
Revenus :
- Prix moyen à la nuitée x nombre de nuitées
- Frais de ménage facturés au voyageur
- Options et suppléments (linge, équipements, etc.)
Charges :
- Conciergerie / ménage
- Commissions des plateformes (Airbnb, Booking)
- Produits d’accueil et consommables
- Abonnements (électricité, internet, eau)
- Blanchisserie
- Assurance multirisque spécifique
- Entretien et réparations
L’amortissement : levier d’optimisation fiscal Exemple de calcul de rentabilité LCD
- Bien : maison avec piscine, prix d’achat 300 000 €
- Prix moyen à la nuitée : 240 €
- Taux d’occupation : 65 % (237 nuitées)
- Revenus annuels : 56 880 €
- Charges annuelles : 18 500 €
- Résultat net avant impôts : 38 380 €
- Rentabilité nette = (38 380 / 300 000) x 100 = 12,8 %
📌 Financement à 110 % sur 25 ans → mensualité : 1 550 €
→ Cashflow mensuel :
- Revenus : 4 740 €
- Charges : 1 540 €
- Crédit : 1 550 €
= Cashflow net : + 1 650 €/mois
Avec le LMNP au réel, une grande partie de ces revenus peut être exonérée d’impôt pendant 10 à 15 ans.
Comparatif : location courte durée vs location longue durée
Outils pour calculer sa rentabilité
- Excel / Google Sheets : pour des modélisations sur-mesure
- Garni : simulateur complet avec intégration des charges, fiscalité, cashflow et TRI
Chez Garni, chaque bien est validé uniquement s’il permet :
- Un cashflow positif dès la première année
- Un TRI supérieur à 100 %
- Une rentabilité brute supérieure à 14 %.
Ne pas confondre rentabilité et TRI
Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un indicateur financier qui prend en compte :
- La totalité des flux (apport, revenus, impôts, revente)
- Le temps
- Le levier bancaire
Un projet avec une bonne rentabilité brute peut afficher un TRI médiocre si l’impôt est mal géré ou si trop d’épargne est mobilisée.
Erreurs courantes à éviter
- Sous-estimer les charges (conciergerie, plateforme, entretien)
- Surestimer le taux d’occupation
- Oublier les frais d’acquisition et d’équipement
- Négliger la fiscalité réelle
- Ne se baser que sur le rendement brut
Conclusion
La rentabilité en location courte durée ne se limite pas à un chiffre sur une annonce.
Elle résulte d’une combinaison précise entre :
- Emplacement
- Positionnement du bien
- Qualité de la gestion
- Montage financier et fiscal
✅ Avec une analyse rigoureuse, il est possible de générer plus de 2 000 € de cashflow net mensuel, sans impôt pendant 10 ans.
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